DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KOTA BHARU DALAM NEGERI KELANTAN GUAMAN SIVIL NO: MT(2)22-NCVC-44-03/2013 ANTARA MUSTOFA BIN HUSSIN PLAINTIF DAN

DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KOTA BHARU DALAM NEGERI KELANTAN GUAMAN SIVIL NO: MT(2)22-NCVC-44-03/2013 ANTARA MUSTOFA BIN HUSSIN PLAINTIF DAN RAHIMAH BINTI MOHAMAD DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN (Interlokutari Kandungan 37) A. LATAR BELAKANG [1] Ini merupakan permohonan Interlokutari Defendan dikandungan 37 untuk (i) membatalkan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan Plaintif terhadap Defendan masing-masing bertarikh 19/3/2013 dan 11/3/2013 serta (ii) untuk mengenepikan Penghakiman Muktamad yang diperolehi Plaintif terhadap Defendan bertarikh 10/2/2014 ( Perintah 10/2/2014 ) yang merupakan seorang bankrap, yang kononnya telah difailkan tanpa kebenaran Mahkamah atau dengan sanksi Ketua Pengarah Insolvensi (KPI). Permohonan ini adalah mengikut Aturan 42, Kaedah 13 dan/atau Aturan 92 Kaedah 4, Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. 1

[2] Setelah mendengar hujahan kedua-dua pihak, Mahkamah ini pada 31/5/2017 telah memutuskan untuk menolak permohonan ini dengan kos sebanyak RM1,000.00. [3] Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut Defendan telah menfailkan rayuan ini kepada Mahkamah Rayuan. Ini merupakan alasanalasan Mahkamah terhadap keputusan tersebut. B. FAKTA KES [4] Plaintif pada masa yang material adalah orang perseorangan dan mempunyai alamat penyampaian di Lot 326 Kampung Che Latiff, Jalan Kuala Besar, 15350 Kota Bharu, Kelantan. [5] Defendan pada masa yang material adalah tuan punya berdaftar ke atas tanah yang dikenali sebagai Lot PT 1165 H.S(M) 880, Mukim Telok Baru, Daerah Kubang Kerian, Jajahan Kota Bharu, Kelantan berserta dengan bangunan-bangunan yang terdiri di atasnya (selepas ini dirujuk sebagai hartanah tersebut). Alamat penyampaian Defendan ialah di Lot 680 Jalan Hikmat, Lorong Huda, 15200 Kota Bharu. [6] Pada 13/4/2011, di atas permintaan Defendan, Plaintif telah memberikan pinjaman tunai sebanyak RM230,000 kepada Defendan untuk digunakan sebagai modal perniagaan. Defendan bersetuju untuk membuat bayaran semula didalam tempoh 3 bulan dari tarikh pinjaman tersebut diluluskan. 2

[7] Defendan juga telah membuat tawaran kepada Plaintif bahawa sekiranya Defendan gagal membuat pembayaran balik pinjaman tersebut, Defendan akan menjual hartanah tersebut kepada Plaintif dengan harga sebanyak RM640,561.24, dengan jumlah pinjaman yang diberikan ini akan menjadi sebahagian dari harga jualan tanah tersebut. [8] Sebagai persetujuan kepada kemudahan pinjaman tersebut, Defendan juga dengan berpengetahuan penuh telah menandatangani satu surat Akuan Persetujuan bertarikh 21/2/2012. Surat akuan ini dikira sebagai satu kontrak yang mengikat pihak-pihak. [9] Melalui Surat Akuan tersebut juga, Defendan telah bersetuju untuk menerima jumlah pinjaman tersebut sebagai deposit bagi pembelian Hartanah tersebut dan mengesahkan penerimaan jumlah wang sebanyak RM230,000.00 tersebut daripada Plaintif. Defendan juga telah bersetuju bahawa baki harga jualan bagi Hartanah tersebut masih lagi berjumlah RM410,561.24. [10] Defendan telah gagal mematuhi syarat bagi Pinjaman tersebut apabila gagal membuat bayaran sebagaimana yang dipersetujui di mana pinjaman tersebut hendaklah dibayar dalam masa tiga (3) bulan dari tarikh pinjaman tersebut dan/atau dalam masa empat (4) bulan dari tarikh Surat Akuan tersebut dikeluarkan. [11] Akibat kegagalan Defendan untuk membuat pembayaran balik bagi pinjaman tersebut, Plaintif melalui peguamcaranya Tetuan Apandi Ali & Co, 3

telah mengeluarkan suatu Notis Tuntutan Bayaran Balik bertarikh 10/06/2012 dan dihantar kepada Defendan secara A.R Berdaftar. [12] Sehingga kini Defendan gagal untuk membuat pembayaran balik walaupun satu Notis Tuntutan Bayaran Balik telah diserahkan kepadanya bagi pinjaman tersebut yang berjumlah RM230,000.00 yang dikira setakat 31/01/2013. [13] Justeru itu, Plaintif telah menuntut untuk Perintah terhadap Defendan sebagaimana berikut:- 1. Suatu Pengisytiharan dan Perintah bahawa Surat Akuan bertarikh 21/2/2012 oleh Rahimah Binti Mohammad (No. K/P:680528-03-6004) atau Defendan hendaklah dikira sebagai suatu kontrak dan mengikat pihak-pihak untuk suatu Perjanjian Jual Beli yang sah di sisi undangundang; 2. Suatu Pengisytiharan dan Perintah bahawa Plaintif telah menjelaskan deposit sebanyak RM230,000.00 kepada Defendan dan Plaintif mempunyai kepentingan milikan (beneficial interest) di dalam tanah tersebut; 3. Suatu Pengisytiharan dan Perintah bahawa bayaran baki harga jualan sebanyak RM410,561.24 mengenai Lot Tanah Lot PT 1165 H.S.(M)880, Mukim Telok Bharu, Daerah Kubang Kerian, Jajahan Kota Bharu, Kelantan berserta dengan bangunan-bangunan yang terdiri di atasnya sebagaimana Surat Akuan bertarikh 21/2/2012 oleh 4

Defendan hendaklah dijelaskan kepada Defendan di dalam masa tiga (3) bulan dari tarikh Perintah ini diperolehi; 4. Suatu Pengisytiharan dan Perintah bahawa sebahagian bayaran baki harga jualan sebanyak RM410,561.24 akan dijelaskan kepada Malayan Banking Berhad bagi maksud perlepasan gadaian dibawah perserahan 5500/2007 yang digadaikan pada 22/8/2007; 5. Sekiranya Defendan enggan menandatangani Memorandum Pindahmilik (Borang 14A) bagi manfaat Plaintif, Timbalan Pendaftar diberikuasa untuk menandatangani Memorandum Pindahmilik bagi pihak Defendan; 6. Kos di dalam tindakan ini; dan 7. Lain-lain perintah yang difikirkan patut dan sesuai oleh Mahkamah Yang Mulia. [14] Pihak Plaintif kemudiannya pada 25 Jun 2013 telah memfailkan permohonan di Lampiran 4 memohon kepada Mahkamah untuk diberi kebenaran untuk mencatatkan Penghakiman Muktamad sebagaimana yang dipohon melalui Writ dan Penyata Tuntutan di atas sebab Defendan gagal memasukkan kehadiran walaupun Writ dan Penyata Tuntutan telah diserahkan secara kendiri kepada Defendan. 5

[15] Pihak Plaintif kemudiannya telah mendapat tahu bahawa Defendan telah diberikan Perintah Penerimaan dan Penghukuman pada 18 Disember 2012 atas permohonan daripada pihak Bank Muamalat Malaysia Berhad, menjadikan Defendan seorang Bankrap. [16] Plaintif kemudiannya telah memfailkan permohonan di Lampiran 7 yang bertarikh 31 Oktober 2013 memohon kebenaran Mahkamah untuk meneruskan tindakan terhadap Defendan yang telah bankrap. [17] Lampiran 7 telah dibenarkan oleh Mahkamah pada 3 Disember 2013. Pada 10 Februari 2014, satu Perintah Muktamad sepertimana dipohon telah diberikan oleh mahkamah ini oleh Y.A Dato Azman bin Abdullah. Perintah ini mengisytiharkan bahawa Surat Akuan bertarikh 21/2/2012 tersebut yang ditandatangani Defendan hendaklah dikira sebagai satu kontrak dan mengikat pihak-pihak sebagai satu Perjanjian Jual Beli yang sah disisi undang-undang. Ianya juga merupakan Penghakiman Muktamad terhadap Defendan. [18] Hartanah tersebut telah digadaikan kepada pihak Malayan Banking Berhad. Pihak Plaintif kemudiannya telah memfailkan Lampiran 17 memohon perlanjutan masa memandangkan perintah yang diberikan memberi tempoh kepada Defendan untuk membayar baki harga jualan dalam tempoh 3 bulan sahaja dan pihak Malayan Banking gagal memberikan redemption statement pada masa yang ditetapkan. Mahkamah telah membenarkan permohonan Plaintif melalui lampiran 17 pada 7 Disember 2014. 6

[19] Pihak Plaintif pada 23 Jun 2016 telah membayar sejumlah RM417,252.24 (baki jualan RM410, 561.24) kepada pihak Malayan Banking. Plaintif telah membayar sejumlah keseluruhan sebanyak RM647,252.24 walaupun perjanjian diantara Plaintif dan Defendan hanya menyatakan harga jualan hanya RM640, 561.24. Ini kerana pihak Malayan Banking telah mendapatkan perintah jualan dan hartanah tersebut sepatutnya dilelong pada 29 Oktober 2014 di Pejabat Tanah dan Jajahan Kota Bharu Kelantan. [20] Timbalan Pendaftar kemudiannya telah menandatangani borang 14A dan seterusnya hartanah ini telah berpindah kepada Plaintif sebagai pemilik berdaftarnya selaras dengan Perintah Muktamad yang diberikan pada 10 Februari 2014 ( Perintah 10/2/2014 ). [21] Pihak Plaintif kemudiannya telah memfailkan permintaan untuk mengeluarkan writ perlaksanaan melalui L23 pada 17 Julai 2016 untuk mendapatkan writ milikan dan permohonan tersebut telah dibenarkan pada 15 Ogos 2016. Ekoran daripada itu, Writ Pemilikan bertarikh 15.1.2017 telah dikeluarkan melalui kes DA-37WP-1-01/2017 dan hanya menunggu perlaksanaannya sahaja. [22] Namun pihak Defendan telah memfailkan kandungan 37 ini untuk membatalkan Writ Saman dan Pernyataan Tuntutan Plaintif dan untuk mengenepikan Perintah/Penghakiman Muktamad bertarikh 10/2/2014. 7

C. HUJAHAN DEFENDAN [23] Adalah menjadi hujahan Defendan/Pemohon, bahawa sek. 8(1) Akta Kebankrapan tidak membenarkan sesiapa membuat tuntutan terhadap si bankrap tanpa kebenaran mahkamah dan di bawah Sek. 38(1) tanpa apaapa sanksi daripada Ketua Pengarah Insolvensi (KPI) memandangkan harta si bankrap telah terlucut hak kepada KPI. [24] Menurut Defendan, carian telah dibuat oleh Plaintif pada 18/3/2013 dimana ianya menunjukkan KPI telah mengesahkan bahawa Defendan telah bankrap pada 18/12/2012 lagi. Namun Plaintif telah menfailkan Writ Saman ini keesokan harinya i.e. pada 19/3/2013 tanpa kebenaran Mahkamah di bawah sek. 8(1) Akta Kebankrapan 1967 atau sanksi Ketua Pengarah Insolvensi di bawah sek. 38(1)(a) AK 1967. [25] Defendan telah merujuk kepada beberapa otoriti-otoriti yang menyokong hujahan mereka mengenai pemakaian kedua-dua seksyen tersebut. Ini termasuk (i) kes Tavanus Sdn Bhd v Simon Jingking Pingguan (1995) 2 MLJ 564, (ii) kes Sabah Bank Bhd v Syarikat Bintang Tengah Sdn Bhd & Ors (1992) 2 MLJ 588. [26] Defendan juga turut berhujah bahawa oleh kerana kegagalan Plaintif untuk mendapatkan kebenaran Mahkamah dan sanksi KPI tersebut maka writ saman dan pernyataan tuntutan tersebut tidak sah ab initio. Akibat daripada itu, hujah Defendan lagi Perintah Muktamad bertarikh 10/2/2014 tersebut merupakan irregular judgment dan Plaintif tidak berhak untuk menguatkuasakan perintah yang diperolehi secara salah. 8

D. HUJAHAN PLAINTIF [27] Plaintif menghujahkan bahawa kebenaran untuk meneruskan tindakan terhadap Defendan (si bankrap) telah diperolehi melalui perintah Mahkamah bertarikh 03/12/2013 dan dokumen-dokumen adalah teratur dan telah diserahkan kepada pihak Ketua Pengarah Insolvensi Cawangan Kelantan pada 29/12/2013. [28] Plaintif adalah Pembeli bona fide dan sebagaimana fakta, persetujuan Defendan dibuat sebelum Defendan diisytiharkan bankrap. Plaintif tidak mengetahui masalah kedudukan kewangan Defendan mahupun tindakan Kebankrapan ke atas Defendan oleh Pempetisyennya (Bank Muamalat). Justeru itu pembelian hartanah tersebut adalah satu jual beli yang dibuat secara suci hati (good faith). [29] Mengenai perintah bertarikh 10/2/2014, Plaintif mendakwa Defendan gagal memberikan pembelaan yang bermerit kerana mengikut rekod, Defendan hadir dan bersetuju untuk perlaksanaan Perintah Muktamad bertarikh 10/2/2014 tersebut. [30] Plaintif juga berhujah bahawa permohonan Defendan juga adalah tidak mematuhi peruntukan undang-undang kerana permohonan untuk mengenepikan penghakiman tersebut dibuat melebihi tempoh masa yang ditetapkan. 9

E. ANALISA DAN DAPATAN MAHKAMAH [31] Adalah menjadi undang-undang mantap bahawa apa-apa tindakan yang hendak diambil terhadap si bankrap, kebenaran mahkamah melalui sek. 8(1)(a) dan kebenaran (sanksi) Ketua Pengarah Insolvensi melalui sek. 38(1)(a) Akta Kebankrapan 1967 perlu diperolehi. [32] Untuk kesenangan rujukan, diturunkan kedua-dua seksyen tersebut: - Seksyen 8(1) Akta tersebut berbunyi: On the making of a receiving order the Official Assignee shall be thereby constituted receiver of the property of the debtor, and thereafter, except as directed by this act, no creditor to whom the debtor is indebted in respect of any debt provable in bankruptcy shall have any remedy against the property or person of the debtor in respect of the debt, or shall proceed with or commence any action or other legal proceeding in respect of such debt unless with the leave of the court and on such terms as the court may impose. - Seksyen 38(1)(a) Akta tersebut berbunyi: (1) Where a bankrupt has not obtained his discharge- (a) the bankrupt shall be incompetent to maintain any action (other than an action for damages in respect of an injury to his person) without the previous sanction of the Director General of Insolvency; 10

[33] Di dalam kes di hadapan mahkamah ini, Plaintif setelah mengetahui bahawa Defendan adalah seorang bankrap telah membuat sesuatu tindakan, iaitu dengan membuat permohonan ke mahkamah pada 31/10/2013 dan telah memperolehi Perintah pada 3/12/2013 (Eksibit MH3). Seterusnya Plaintif juga telah mendapat kebenaran Ketua Pengarah Insolvensi untuk meneruskan tindakan terhadap Defendan. Justeru di dalam keadaan ini, mahkamah berpendapat tindakan seterusnya yang diambil oleh Plaintif adalah sah. Hal ini adalah kerana Penghakiman Muktamad telah diperolehi oleh Plaintif ke atas Defendan pada 10 Februari 2014. Dengan kata lain, Penghakiman Muktamad tersebut diperolehi selepas suatu Perintah di bawah seksyen 8 Akta Kebankrapan diperolehi iaitu suatu kebenaran kepada Plaintif untuk meneruskan tindakan terhadap Defendan. Ini akan disentuh di perenggan seterusnya. Sama ada perintah yang diperolehi pada 10/02/2014 adalah satu Perintah Muktamad yang teratur. [34] Mahkamah berpendapat perintah muktamad bertarikh 10/02/2014 adalah sah dan mematuhi peruntukan undang-undang. [35] Ianya merupakan suatu Perintah Deklarasi yang dipohon oleh Plaintif terhadap Defendan bagi menentu sahkan hak Plaintif di dalam undangundang. [36] Di dalam Kes Low Kum Yoon v The Kim Huah (1979) 1 MLJ 83 di mana diputuskan bahawa Mahkamah mempunyai bidang kuasa untuk 11

mempertimbangkan deklarasi yang mana ianya perlu dilakukan secara care and caution dan Mahkamah tidak akan memutuskan suatu deklarasi untuk suatu persoalan purely academic atau untuk melengah-lengahkan masa. [37] Di dalam kes Pengarah Tanah dan Galian, Wilayah Persekutuan v Sri Lempah Enterprises Sdn Bhd (1979) 1 MLJ 135 di mana Deklarasi hanya menyatakan hak pihak-pihak dari sudut undang-undang dan tidak melibatkan kausa tindakan. [38] Mahkamah juga dirujuk oleh Plaintif kes Caxton (Kelang) Sdn Bhd v Susan Joan Labrooy & Anor (1988) 2 MLJ 604 seperti berikut: Quite apart from the issue of common intention, the defendants have argued that this action is not maintainable by the plaintiff as it is not a party to the first agreement and being a stranger cannot sue on the agreement. I do not consider that this argument hold any merit as the Plaintiff is not suing on the agreement as such but is trying to establish a right given to it under the agreement and to that extent, seeks a declaration that is a tenant of the defendants. P. W. Yong in his book on Declaration Order, 2nd Ed defines a declaratory judgment as one that does not involve a cause of action in the usual sense and that six factors must be present before there can be a declaratory order. These are: 1) There must exist a controversy between the parties. 12

2) The proceedings must involve a right. 3) The proceedings must be brought by a person who has a proper or tangible interest in obtaining the order, which is usually referred to as standing or locus standi. 4) The controversy must be subject to the court's jurisdiction. 5) The defendant must be a person having a proper or tangible interest in opposing the Plaintiff's claim. 6) The issue must be ripe i.e. it must not be of academic interest, hypothetical or one whose resolution would be of no practical utility. All these six condition are met by the facts of this case and there is thereof no merit to defendants' contention that the plaintiff's claim cannot be maintained. Seksyen 8(1) adalah merupakan seksyen yang memberi budibicara kepada mahkamah. [39] Mahkamah berpendapat bahawa seksyen 8(1) Akta Kebankrapan adalah bukan absolute. Ianya memberi budibicara kepada mahkamah untuk memberi fleksibiliti ke atas sekatan yang dikenakan oleh seksyen tersebut seperti berikut: Sect. 8: (1) On the making of a receiving order the Official Assignee shall be thereby constituted receiver of the property of the debtor, and 13

thereafter, except as directed by this act, no creditor to whom the debtor is indebted in respect of any debt provable in bankruptcy shall have any remedy against the property or person of the debtor in respect of the debt, or shall proceed with or commence any action or other legal proceeding in respect of such debt unless with the leave of the court and on such terms as the court may impose. [40] Seperti mahkamah menyatakan Perintah kebenaran telah diberikan pada 3/12/2013 lagi. Begitu juga kebenaran KPI juga telah diperolehi sebelum Perintah Muktamad ( Perintah 10/2/2/2014 ) diperolehi. [41] Oleh yang demikian, Plaintif telah mematuhi peruntukkan di bawah Akta Kebankrapan dan Akta Kebankrapan pula tidak menyatakan bilakah kebenaran mahkamah perlu diperolehi samada sebelum tindakan sivil diambil ke atas si Bankrap atau semasa tindakan tersebut sedang berjalan. [42] Tambahan pula, Plaintif hanya mengetahui status kebankrapan setelah tindakan sivil tersebut diambil tetapi sebelum suatu Penghakiman Muktamad direkodkan ke atas Defendan. Pada pandangan mahkamah, Defendan juga mempunyai satu obligasi ke atas Plaintif yang mana Defendan hendaklah memaklumkan status Kebankrapan beliau kepada Plaintif. Mahkamah yakin Defendan mempunyai pengetahuan penuh mengenai status kebankrapan beliau. Plaintif pula pada setiap masa yang material telah memaklumkan kepada pihak Insolvensi mengenai perkembangan kes ini. Keadaan akan berbeza sekiranya Plaintif di dalam 14

kes ini gagal mendapatkan kebenaran Mahkamah bagi meneruskan tindakan ini. Plaintif sebagai pembeli bona fide [44] Perlu ditekankan di sini bahawa Plaintif tidak mempunyai pengetahuan tentang kebankrapan Defendan malahan persetujuan telah dibuat untuk jual beli sebelum Defendan diisytiharkan bankrap. Deposit sebanyak RM230, 000.00 telah diterima oleh Defendan. Manakala baki harga jualan telah dijelaskan kepada pihak Malayan Banking Berhad sebanyak RM417, 000.00. Secara langsung Plaintif telah menebus hutang Defendan dari pihak Bank dan mengelakkan dari Tanah dilelong. [45] Justeru Plaintif adalah pembeli bona fide dan perlaksanaan dan penyempurnaan dilakukan sebagaimana Deklarasi yang diperolehi. [46] Oleh yang demikian, Pihak Insolvensi juga tidak boleh membantah deklarasi tersebut kerana pengecualian pada Seksyen 52, 54, 59 (4) dan (6) Akta Kebankrapan berkenaan suatu settlement yang dibuat sebelum Defendan diisytiharkan Bankrup. [47] Mahkamah juga berpendapat kelonggaran juga diberikan oleh sek. 54 Akta Kebankrapan yang melindungi pembeli bona fide atau transaksi bona fide yang dibuat sebelum Perintah Kebankrapan dikeluarkan, seperti dinyatakan di bawah seksyen 54(1) Akta tersebut, seperti berikut: 15

(1) Subject to the foregoing provisions of this Act with respect to the effect of bankruptcy on an execution or attachment, and with respect to the avoidance of certain settlements and preferences, nothing in this Act shall invalidate in the case of a bankruptcy: (a) any payment by the bankrupt to any of his creditors; (b) any payment or delivery to the bankrupt; (c) any conveyance or assignment by the bankrupt for valuable consideration; (d) any contract, dealing or transaction by or with the bankrupt for valuable consideration: if (i) the payment, delivery, conveyance, assignment, contract, dealing or transaction, as the case may be, takes place before the date of the receiving order- and (ii) the person other than the debtor to, by, or with whom the payment, delivery, conveyance, assignment, contract, dealing or transaction was made, executed or entered into has not, at the time of the payment, delivery, conveyance, assignment, contract, dealing or transaction, notice of any available act of bankruptcy committed by the bankrupt before that time. 16

Defendan tiada pembelaan bermerit [48] Defendan juga gagal untuk menyatakan pembelaan bermerit untuk membatalkan Perintah bertarikh 10/2/2014 ini atas bukti fakta yang direkodkan di Mahkamah bahawa Defendan telah hadir sendiri dan telah bersetuju untuk perlaksanaan/perintah tersebut. Permohonan Defendan bertentangan dengan Aturan 42 Kaedah 13 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 [49] Malahan mahkamah berpendapat bahawa permohonan Defendan adalah bertentangan dengan Aturan 42 Kaedah 13 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012 yang memperuntukkan bahawa permohonan untuk mengenepikan penghakiman tersebut perlu dilakukan di dalam tempoh 30 hari setelah memperolehi Perintah tersebut. Aturan 42 Kaedah 13 berbunyi: SETTING ASIDE OR VARYING JUDGMENT AND ORDERS (0.42 r.13) 13. Save as otherwise provided in these Rules, where provisions are made in these Rules for the setting aside or varying of any order or judgment, a party intending to set aside or vary such order or judgment shall make application to the Court and serve it on the party who has obtained the order or judgment within thirty days after the receipt of the order or judgment by him. 17

Kelewatan permohonan Defendan adalah satu kelewatan yang melampau [50] Defendan telah diserahkan dengan Perintah tersebut melalui surat bertarikh 30/03/2014 dan hanya memfailkan permohonan ini pada 26/03/2017. Kelewatan 3 tahun ini merupakan suatu kelewatan yang melampau dan Plaintif telah amat diprejudiskan. [51] Tindakan pasif Defendan selama ini adalah ketara apabila di sepanjang tempoh masa dari Writ diserahkan pada tahun 2012 dan perintah bertarikh 10/02/2014 dikeluarkan sehingga penyerahan Writ Milikan pada tahun 2017, Defendan tidak pernah membuat apa-apa tindakan malahan Defendan tidak memberikan kerjasama yang diharapkan Plaintif. [52] Mahkamah berpendapat Defendan telah mempunyai pengetahuan tentang Perintah bertarikh 10/02/2014 tersebut kerana beliau hadir di Mahkamah. Malahan pada tahun 2016, Defendan melantik peguam Tetuan Nasri & Rifaah untuk membeli tanah tersebut semula dari Plaintif. [53] Di dalam kes Bank Bumiputra Malaysia Bhd. v. Majlis Amanah Ra'ayat [1978] 1 LNS 15 mahkamah telah memutuskan bahawa: As to delay there is no rigid rule that an applicant must satisfy Court that there is a reasonable explanation only when judgment was allowed to go by default. Obviously, the reason, if any, for allowing the judgment and thereafter applying to set it aside is one of the matters to which the Court will have regard in exercising discretion. Clearly, the application should be 18

made promptly and within a reasonable time. But the Court will in a fit case disregard lapse of time: Beale v. MacGregor [1886] 2 T.L.R. 311. (Lihat juga kes Sockalingam Chettiar & Ors v Somasundaram Chettiar (1941) MLJ 103 CA). [54] Di dalam kes Fira Development Sdn Bhd v Goldwin Sdn Bhd (1989) 1 MLJ 40 bahawa mahkamah memutuskan untuk menolak permohonan Defendan di atas alasan Defendan gagal menyatakan alasan kelewatan pembelaan dan juga alasan kegagalan memasukkan kehadiran. Mahkamah Agung menyatakan: a) Where an application is made for setting aside a judgment in default the learned judge would have to consider the merits of the case. b) Where the judgment is entered on the failure of a defendant to take any of the procedural step laid down under the Rules of the High Court, 1980, the court has an absolute discretion to set aside the judgment on terms and allow the case to be heard on the merits. c) As to delay there is no rigid rule that an application must satisfy the court that there a reasonable explanation only when judgment was allowed to go by default. Obviously the reasons, if any, for allowing the judgment and thereafter applying to set it 19

aside is one of the matters to which the court will have regard in exercising its discretion. d) The application should clearly to be made promptly and within a reasonable time. But the court will in a fit case disregard lapse of time. [55] Di dalam kes Ban Huat Seng Co Ltd Lee Poh Soo (1967) 1 MLJ 145, mahkamah telah menolak permohonan membatalkan Judgment in Default apabila Defendan memohon selepas 6 tahun penghakiman diberikan. [56] Gopal Sri Ram HMR di dalam kes Khor Cheng Wah v. Sungai Way Leasing Sdn Bhd [1997] 1 CLJ 396; [1996] 1 MLJ 223 telah membincangkan mengenai kelewatan seperti berikut: The delay point It is a cardinal principle of law, that when a litigant seeks the intervention of the court in a matter that affects his rights, he must do so timeously. The maxim vigilantibus, non dormientibus, jura subveniunt, though having its origins in the Court of Chancery, is of universal application. Even in cases where a right is exercisable ex debito justitiae, a court may refuse relief to an indolent litigant. In all cases in which delay in approaching the court is in issue, the burden is upon the litigant who has delayed to render a satisfactory explanation for it. Whether the explanation in a given case is satisfactory or reasonable depends upon the facts and circumstances of each case. And in a matter 20

which involves the exercise of discretion, it is for the judge in whom the law primarily vests the discretion. The point that is presently under consideration has been authoritatively stated in Tuan Haji Ahmed Abdul Rahman v. Arab-Malaysian Finance Bhd [1996] 1 CLJ 241; [1996] 1 MLJ 30. It is a decision of the Federal Court and therefore quite plainly binds this court. There, Edgar Joseph Jr FCJ, said (at p. 36): The general rule is that when it is clearly demonstrated to the satisfaction of the court that a judgment has not been regularly obtained, the defendant is entitled to have it set aside ex debito justiciae, that is to say, irrespective of the merits and without terms. Having said that it should be added that the application to set aside such a judgment should be made: (a) with reasonable promptitude, in other words within a reasonable time; and (b) before the defendant has taken any fresh step after becoming aware of the irregularity. [57] Mahkamah mendapati tempoh masa Iebih tiga (3) tahun untuk memfailkan permohonan ini adalah tidak munasabah dan kelewatan yang melampau yang amat memprejudiskan Plaintif. [58] Sekiranya Defendan ingin membuat rayuan juga telah tamat tempoh kerana tiada notis rayuan mahupun permohonan kebenaran menfailkan rayuan diluar tempoh masa juga tidak difailkan oleh Defendan. Defendan juga gagal mengemukakan suatu alasan yang kukuh berkenaan kelewatan tersebut dan tiada keterangan oleh Defendan di dalam afidavit yang difailkan di Mahkamah ini mengenai hal ini. 21

Plaintif berniat baik sebaliknya Defendan bertindak secara bad faith dengan melengah-lengahkan proses untuk memuktamadkan tindakan ini. [59] Plaintif adalah pemilik berdaftar di atas hartanah tersebut sejak tahun 2015 dan ini adalah di dalam pengetahuan Defendan. Defendan hanya memfailkan permohonan ini selepas Notis Pengosongan ditampal oleh Bailif Mahkamah sedangkan Plaintif telah beberapa kali merayu supaya Defendan menyerahkan milikan kosong hartanah tersebut. [60] Plaintif pula tidak pernah membelakangkan Defendan sebaliknya Plaintif berurusan dengan pihak Insolvensi. [61] Plaintif juga telah beberapa kali memberi ruang kepada Defendan untuk sebarang penyelesaian dan Defendan juga telah memberikan kerjasama dengan memberikan persetujuan sewaktu perintah perlanjutan bertarikh 07/12/2014 dan ini direkodkan di hadapan Yang Arif Dato Azman bin Abdullah dan kehadiran Defendan adalah direkodkan. [62] Setiap perlaksanaan perintah oleh Plaintif juga menitikberatkan peruntukan undang-undang dan mematuhi setiap keperluan Pejabat Tanah contohnya seperti proses tebusgadai dari pihak Malayan Banking Berhad, proses perlepasan gadaian (Borang 16N) dan juga proses pindahmilik (Borang 14A). 22

[63] Mahkamah mendapati bahawa Plaintif bukannya bertindak atas kepentingan Plaintif semata-mata tetapi berdasarkan kepada persetujuan Defendan dari awal lagi mengenai jual beli hartanah tersebut. [64] Mahkamah berpuas hati tiada penyalahgunaan proses Mahkamah yang dilakukan Plaintif kerana setiap permohonan yang difailkan adalah mematuhi peruntukan dan kehendak undang-undang. Bayaran juga telah dibuat sebagaimana perintah bertarikh 10/2/2014. [65] Sebaliknya mahkamah mendapati Defendan sebenarnya yang bertindak secara bad faith dengan memfailkan kandungan 37 ini dan melengah-lengahkan perlaksanaan Writ Milikan. Sebelum ini adik-beradik Defendan telah memfailkan kandungan 31 untuk memohon sebagai bakal pencelah tetapi ditolak oleh mahkamah. Semua permohonan-permohonan ini telah mendatangkan prejudis kepada Plaintif. Estoppel perlu dikenakan terhadap Defendan [66] Setelah mengambil kira keadaan sekeliling kes ini seperti yang dinyatakan di atas, mahkamah mendapati, demi keadilan, Defendan perlu diestop daripada mengambil tindakan-tindakan yang diambil Defendan sekarang ini. Di dalam kes Boustead Trading (1985) Sdn Bhd v Arab- Malaysian Merchant Bank Bhd (1995) 3 MLJ 331 Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa: The doctrine of estoppel is a flexible principle by which justice is done according to the circumstances. It is a doctrine of wide 23

utility and has been resorted to in varying fact patterns to achieve justice. The maxim estoppel may be used as a shield but not a sword does not limit the doctrine of estoppel to defendants alone. Plaintiffs too may have recourse to it. Estoppel may assist a plaintiff in enforcing a cause of action by preventing a defendant from denying the existence of some fact which would destroy the cause of action. [67] Pada muka surat 344-345 mahkamah memberi contoh keadaankeadaan bilamana estoppel terpakai dan pemakaiannya tidak mempunyai batasan: The time has come for this court to recognize that the doctrine of estoppel is a flexible principle by which justice is done according to the circumstances of the case. It is a doctrine of wide utility and has been resorted to in varying pet patterns to achive justice. Indeed, the circumstances in which the doctrine may operate are endless. Edgar Joseph Jr J (as he then was) in an illuminating judgment in. Alfred Templeton & Ors v Low Yat Holdings Sdn Bhd & Anor [1989] 2 MLJ 202 at p 244 applied the doctrine in a broad and liberal fashion to prevent a defendant from relying upon the provisions of the Limitation Act 1952. It has operated to prevent a litigant from denying the validity of an otherwise invalid trust (see, Commissioner, for Religious Affairs, 24

Trengganu & Ors v Tengku Mariam bte Tengku Sri Wa Raja & Anor [1970] 1 MI.1 222) or the validity of an option in a lease declared by statute to be invalid for want of registration (see, Taylor Fashions Ltd v Liverpool Victoria Friendly Society [1981] 1 All ER 897; [1981] 2 WLR 576). It has been applied to prevent a litigant from asserting that there was no valid and binding contract between him and his oppenent (see, Waltons Stones (Interstate) Ltd v Maher (1988) 164 CLR 387) and to create binding obligations where none previously existed (see, 1995 3 MLI 331 at 345 Spiro v Lintern [1973] 3 All ER 319; [1973] 1 WLR 1002). It may operate to bind parties as to the meaning or legal effect of a document or a clause in a contract which they have settled upon (see the Amalgamated case) or which one party to the contract has represented or encouraged the other to believe as the true legal effect or meaning: American Surety Co of New York v Calgary Milling Co Ltd (1919) 48 DLR 295; De Tchihatchef v Salerni Coupling Ltd [1932] 1 Ch 330; Taylor Fashions. [68] Pada mukasurat 345 B-D, mahkamah memutuskan bahawa Estoppel adalah bukan satu kausa tindakan tetapi ianya adalah satu mekanisma untuk membantu Plaintif seperti berikut: Estoppel is not a cause of action. It may (if established) assist a plaintiff in enforcing a cause of action by preventing a defendant, from denying the existence of some fact essential to establish the cause of action, or (to put it in another way) by preventing a defendant from asserting the existence of some fact the existence of which would destroy the cause of action. 25

F. KESIMPULAN [69] Mahkamah memutuskan bahawa keadilan bukan sahaja perlu diberikan ke atas Defendan namun Plaintif juga mempunyai hak yang sama. Pihak Plaintif telah pun mendapat Penghakiman/Perintah Muktamad sejak bulan 10hb Februari 2014 lagi dan telah pun membuat tindakantindakan membuat pembayaran-pembayaran, menebus gadaian, dan lainlain lagi dan masih lagi tidak mendapat the fruit of the litigation sehingga sekarang ini. Plaintif masih lagi belum mendapat melaksanakan Writ Pemilikan. Ini hanya disebabkan bantahan atas sebab teknikal sahaja iaitu Defendan adalah seorang bankrap ketika perjanjian ditandatangani dan Writ Saman ini difailkan tanpa mendapat kebenaran mahkamah dan sanksi KPI sebelum ini. [70] Berdasarkan alasan-alasan yang diberikan di atas, mahkamah mendapati bahawa permohonan Defendan melalui kandungan 37 tidak mempunyai merit dan mahkamah tidak mempunyai sebab untuk membatalkan Perintah Muktamad bertarikh 10/2/2014 yang mahkamah dapati adalah sah dan teratur. [73] Justeru itu permohonan Defendan di kandungan 37 ditolak dengan kos sebanyak RM1,000.00. 26

Tarikh: 30 Ogos 2017 (DATO AHMAD BIN BACHE) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Malaya Kota Bharu Peguam Perayu/Defendan: En. Rajasegeram Ramasamy Tetuan R. Rajasegeram & Co Peguambela & Peguamcara Tingkat 2, Kompleks Yakin, Jalan Gajah Mati, 15000 Kota Bharu, Kelantan. Peguam Responden/Plaintif: En. Mohamed Asyraf Bin Mustapha Tetuan Apandi Ali & Co Peguambela dan Peguamcara Wisma Apandi, Jalan Padang Garong, 15000 Kota Bharu, Kelantan 27