DALAM MAHKAMAH TINGGI MALAYA DI KOTA BHARU DALAM NEGERI KELANTAN, MALAYSIA SAMAN PEMULA NO: DA-24NCVC-383-11/2016 Dalam Perkara berkenaan dengan sebidang tanah pegang dibawah Hakmilik No Grn 50491 (dahului dikenali sebagai Grn 17782), Lot 4572, Mukim Telekong, Telekong, Kuala Krai, Negeri Kelantan Darul Naim ("Tanah tersebut") dan jentera-jentera, peralatanperalatan, barangan, alat-alat ganti, forklift, stok kayu, perabot dan harta boleh alih dalam kawasan Tanah tersebut; Dan Dalam Perkara berkenaan dengan satu Perjanjian Sewa di antara Cosmo Network Sdn Bhd dan Benua Liputan Sdn Bhd bertarikh 20.10.2004; Dan Dalam Perkara Seksyen-Seksyen 4, 50, 52 dan 53 Akta Relif Spesifik 1950; Dan 1
Dalam Perkara berkenaan dengan Aturan 7, 28 & 29 Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012. ANTARA BENUA LIPUTAN SDN BHD (No. Syarikat 639011-P)... PLAINTIF DAN 1. VALUED PRODUCTS (M) SDN BHD (No. Syarikat: 329872-U) 2. CHEONG KOK YONG. DEFENDAN-DEFENDAN ALASAN PENGHAKIMAN A. LATAR BELAKANG [1] Plaintif telah menyewa hartanah GRN 50941 Lot 4573, Mukim Telekong, Kuala Krai, Kelantan dari Syarikat Cosmo Network Sdn Bhd berkuatkuasa 20/10/2004 sehingga 31/8/2024. Plaintif juga telah membeli semua kilang dan jentera yang berada di atas hartanah tersebut dan mengoperasikan kilang kayu dan pengeluaran produk kayu di atas hartanah tersebut. 2
[2] Pihak Defendan pula telah membeli hartanah tersebut melalui satu lelongan awam pada 8/6/2016 daripada pemegang gadaian iaitu CIMB dan telah didaftarkan di atas nama Defendan pada 27/12/2016. Semasa membelinya, Defendan dimaklumkan bahawa tiada terdapat kepentingan pihak ketiga di atas hartanah tersebut. [3] Pihak Plaintif telah menjalankan operasi biasanya di atas tanah tersebut tetapi pada sekitar Oktober 2016 Plaintif mendapati Defendan dan agennya berada di atas hartanah tersebut dan telah menghalang Plaintif dan agen-agennya memasuki hartanah tersebut untuk menjalankan operasi hariannya. Defendan dan agen-agennya juga telah menghalang agen-agen Plaintif daripada membawa keluar alat-alat jentera/besi-besi buruk dan lain-lain kepunyaan Plaintif di atas hartanah itu. [4] Plaintif telah menfailkan saman pemula ini untuk, antara lain memohon perintah supaya mengisytiharkan Plaintif adalah pemilik sah alat-alat jentera tersebut dan juga perintah injuksi menghalang pihak Defendan dan ejennya daripada menghalang Plaintif daripada memasuki ke atas hartanah tersebut untuk tempoh 6 bulan dari tarikh perintah dikeluarkan, bagi maksud mengeluarkan alat-alat jentera dan harta lain milik Plaintif di atas hartanah tersebut. [5] Defendan pula telah menfailkan satu saman pemula bernombor DA- 24-NCVC-363-10/2016 ( kes DA-24-NCVC-363-10/2016 ) untuk perintah yang hampir sama antara lain satu perintah injuksi menghalang Plaintif daripada menghalang Defendan dari memasuki hartanah tersebut, satu perintah injuksi menghalang Plaintif daripada mengeluarkan semua alat- 3
alat dan harta benda daripada hartanah tersebut dan gantirugi untuk ditaksirkan. Di dalam saman pemula tersebut, Plaintif adalah sebagai Defendan. [6] Pada 29/5/2017 mahkamah ini telah mendengar kedua-dua kes secara serentak dan setelah mendengar hujahan kedua-dua pihak mahkamah memutuskan bagi kes DA-24-NCVC-363-10/2016, bahawa permohonan Plaintif di dalam kes itu (i.e. Defendan di dalam kes saman pemula ini) dibenarkan dengan kos. Di dalam erti kata lain, keputusan tidak memihak kepada Plaintif yang menjadi Defendan di dalam Saman Pemula tersebut. [7] Mahkamah ini juga memutuskan bahawa keputusan tersebut secara automatik mengakibatkan Saman Pemula Plaintif ini terbatal/ditolak kerana keputusan tersebut mengikat kes Saman Pemula ini. [8] Tidak berpuas hati dengan keputusan tersebut, Plaintif telah menfailkan rayuan kepada Mahkamah Rayuan. Ini merupakan alasanalasan kepada keputusan tersebut. [9] Plaintif juga ada merayu terhadap keputusan di saman pemula DA- 24-NCVC-363-10/2016 sebagai Defendan. Ianya berada di dalam fail berasingan. 4
B. FAKTA KES [10] Plaintif adalah sebuah syarikat yang diperbadankan di bawah Akta Syarikat 1965 dan beralamat berdaftar di 19-3, Jalan Tasik Selatan 3, Bandar Tasik Selatan, 57000 Kuala Lumpur dan beralamat perniagaan di Lot 1804, Mukim Kuala Nal, Batu 39, Jalan Kuala Krai, 18000 Kuala Krai, Kelantan. [11] Defendan Pertama adalah sebuah syarikat yang diperbadankan di bawah Akta Syarikat 1965 dan beralamat berdaftar di Lot PTD 6019 (Lot 8804), Jalan Perindustrian 1, Kawasan Perindustrian Bukit Bakri, Mukim Bakri, 84200, Muar, Johor dan beralamat perniagaan di Lot PTD 5999, Kawasan Perindustrian Bkt Bakri, Jalan perindustrian 5, Mukim Bakri, 84200 Muar, Johor. [12] Defendan Kedua adalah seorang warganegara Malaysia yang cukup umur dan beralamat perniagaan di No. 1589, Guchil 6 Luar, 18000 Kuala Krai, Kelantan dan merupakan Pengarah Urusan di dalam syarikat Defendan Pertama. [13] Plaintif telah memasuki satu perjanjian sewa dengan Syarikat Cosmo Network Sdn Bhd ( Tuan Punya Tanah ) yang mana tuan punya tanah tersebut telah bersetuju untuk menyewakan kepada Plaintif sebidang tanah di bawah Hak Milik no. Geran 50941 (dahulu dikenali sebagai Grn 17782) Lot 4573, Mukim Telekong, Telekong, Kuala Krai, Negeri Kelantan. Perjanjian sewa tersebut bertarikh pada 20/10/2004 dan berkuatkuasa sehingga 31/8/2024. 5
[14] Perjanjian tersebut memberi hak kepada Plaintif untuk menggunakan dan memberi akses kepada Plaintif terhadap hartanah tersebut. Plaintif telah mengoperasikan satu kilang kayu di atas hartanah tersebut. Pejabat syarikat Plaintif juga berada di atas hartanah tersebut. Plaintif juga mendakwa bahawa Plaintif telah pada 5/10/2016 membeli daripada SBBS Consortium Bhd (dalam likudasi) iaitu syarikat induk kepada Syarikat Cosmo Network, semua kilang dan jentera yang berada di dalam kawasan tanah tersebut. [15] Di atas sebab itu Plaintif mendakwa bahawa semua kilang dan jentera di atas tanah tersebut adalah milikan Plaintif termasuk peralatanperalatan, barangan, alat-alat ganti, forklift termasuk item-item yang disenaraikan di dalam ekshibit A5. [16] Pada atau sekitar bulan Oktober 2016, En. Mohamad Zulkifli bin Mohd Sukri ( En. Zulkifli ), Penolong Pengurus Plaintif ketika ingin memasuki pejabat dan kilang di atas hartanah tersebut telah beberapa kali mendapati ada beberapa orang sedang berada di hartanah tersebut membuat kerja samada membelah simen konkrit atau kerja-kerja lain tanpa kebenaran Plaintif dan mereka telah berhenti dan keluar dari hartanah tersebut setelah diarahkan pihak Plaintif. Laporan-laporan polis telah dibuat mengenai insiden-insiden ini. Pada 17/10/2016 kira-kira pukul 8.30 pagi, ketika ejen-ejen Plaintif sedang mengambil barang-barang lusuh (scrap) dan besi buruk, mereka telah ditegah oleh wakil Defendan iaitu Dato Cheong Kok Tong dan agen-agennya. Ejen-ejen Plaintif terpaksa memberhentikan operasi mereka dan membuat laporan polis. Kejadian 6
yang sama berlaku pada 18/10/2016 dan 24/10/2016 yang mana Defendan telah menghalang Plaintif daripada memiliki hartanah tersebut. [17] Melalui surat daripada peguam Defendan iaitu Tetuan Yeap & Ang bertarikh 19/10/2016, Plaintif dimaklumkan bahawa CIMB iaitu pemegang gadaian hartanah tersebut telah menjual tanah tersebut secara lelong awam kepada Defendan Pertama pada 8/6/2016 lagi. Defendan juga dimaklumkan bahawa tiada terdapat kepentingan hak pihak ketiga terhadap hartanah tersebut. [18] Menurut Plaintif, menurut carian yang dibuat oleh pihaknya, pada 18/10/2016, pemilik tanah yang sah masih lagi di atas nama Cosmo Network Sdn Bhd dan bukan Defendan Pertama. Sekiranya Defendan Pertama telah membeli tanah tersebut secara sempurna, Defendan Pertama hanya berhak kepada pemilikan kosong tanah tersebut sekiranya selepas ianya didaftarkan sebagai pemilik berdaftar yang sah. Menurut Plaintif, Defendan adalah tidak berhak kepada jentera-jentera, peralatan,stok kayu dan barangan lain yang berada di hartanah tersebut. Defendan juga tidak berhak untuk menghalang ejen-ejen Plaintif daripada memiliki hartanah tersebut. [19] Oleh yang demikian, Plaintif menuntut perintah-perintah seperti berikut: (a) Satu perisytiharan bahawa Plaintif adalah berhak dan pemilik sah semua jentera-jentera, peralatan-peralatan. barangan. alat-alat ganti, forklift, stok kayu, perabot dan harta boleh alih yang lain termasuk dan tidak terhad kepada senarai yang dinyatakan dalam 7
"Lampiran A" yang dilampirkan di sini ("Harta-harta tersebut"), dalam kawasan sebidang tanah pegang dibawah Hakmilik No. Grn 50941, Lot 4573, Mukim Telekong, Telekong, Kuala Krai, Negeri Kelantan ("Tanah tersebut") dan Plaintif sama ada dengan diri sendiri dan/atau melalui wakil-wakil mereka, agen dan/atau pekerja dan/atau orang-orang suruhannya adalah berhak untuk akses kepada pejabat, kilang, bangunan dan kawasan Tanah tersebut untuk tujuan mengalih dan/atau memindah keluar Hartaharta tersebut dari pejabat, kilang. bangunan dan kawasan Tanah tersebut tanpa sebarang halangan; (b) satu injunksi bahawa Defendan-Defendan, secara bersama dan/atau asing, sama ada dengan diri sendiri dan/atau syarikat subsidiari melalui wakil-wakil mereka, agen dan/atau pekerja dan/atau orang suruhannya, dilarang daripada melarang dalam apa jua cara, Plaintif dan/atau wakil-wakil mereka, agen dan/atau pekerja dan/atau orang-orang suruhannya untuk memasuki pejabat, kilang, bangunan dan kawasan Tanah tersebut untuk tempoh selama enam (6) bulan daripada tarikh perintah ini diberikan untuk tujuan mengalih dan/atau memindah keluar Hartaharta tersebut dari pejabat, kilang, bangunan dan kawasan Tanah tersebut; (c) satu injunksi bahawa Defendan-Defendan, secara bersama dan/atau asing, sama ada dengan diri sendiri dan/atau syarikat subsidiari melalui wakil-wakil mereka, agen dan/atau pekerja dan/atau orang suruhannya, sementara tempoh enam (6) bulan tersebut di perenggan (b) di atas, Defendan-Defendan, secara 8
bersama dan/atau asing, sama ada dengan diri sendiri dan/atau syarikat subsidiari melalui wakil-wakil mereka, agen dan/atau pekerja dan/atau orang suruhannya, dilarang untuk melupus atau mengendalikan Tanah tersebut dan/atau Harta-harta tersebut dalam apa jua cara yang akan menjejaskan pengalihan dan pemindahan keluar Harta-harta tersebut oleh Plaintif; (d) bahawa sekiranya terdapat kehilangan dan/atau kerosakan kepada mana-mana Harta-harta tersebut sama ada secara keseluruhan atau sebahagian, Defendan-Defendan secara bersama dan/atau asing dikehendaki membayar ganti rugi kepada Plaintif dalam jumlah yang ditaksir oleh Mahkamah yang Mulia ini; (e) gantirugi am yang ditaksir oleh Mahkamah yang Mulia ini; (f) faedah 5% setahun atau jumlah ganti rugi berkira daripada tarikh perintah ini diberikan sehingga tarikh penyelesaian penuh oleh Defendan-Defendan; (g) Kos tindakan ini ditanggung oleh Defendan-Defendan; (h) Pihak-pihak diberi kebebasan untuk memohon; (i) lain-fain relif dan selanjutnya yang Mahkamah mulia ini anggap sesuai dan berpatutan. 9
C. ISU-ISU YANG PERLU DIPUTUSKAN (i) ISU PERTAMA: Samada Plaintif atau Defendan berhak ke atas hartanah tersebut dan berhak untuk menghalang sesiapa yang menceroboh. (ii) ISU KEDUA: Adakah Plaintif terbukti sebagai penyewa sah. (iii) ISU KETIGA: Adakah Plaintif menjalani sebarang operasi dan menghuni di atas hartanah tersebut sebelum ini. (iv) ISU KEEMPAT: Samada mahkamah berkuasa membuat perintah terhadap hakmilik harta benda yang dituntut Plaintif. (v) ISU KELIMA: Fixture atau Chattel. (vi) ISU KEENAM: Samada Defendan telah mengalami kerugian. D. ANALISA DAN DAPATAN MAHKAMAH [20] Mahkamah telah meneliti kesemua Affidavit-Affidavit, Dokumen- Dokumen secara keseluruhan untuk kedua-dua kes serta hujahan keduadua pihak. Setelah membuat penganalisan, mahkamah membuat dapatan seperti berikut: ISU PERTAMA: Samada Plaintif atau Defendan berhak ke atas hartanah tersebut dan berhak untuk menghalang sesiapa yang menceroboh. [21] Melalui keterangan yang ada, mahkamah memutuskan bahawa Defendan telah memperolehi hak ke atas hartanah tersebut sejak tarikh 8.6.2016 lagi iaitu semasa Defendan berjaya membeli hartanah secara 10
lelongan awam dan Memorandum Jualan ditandatangani. Ini adalah berdasarkan keterangan-keterangan di dalam Ekshibit A dalam Afidavit Sokongan Defendan (iaitu sebagai Plaintif di dalam kes DA-24-NCVC-363-10/2016) di mana di Klausa 17 di bawah syarat-syarat jualan telah memperuntukkan bahawa: "17. Setelah Memorandum Jualan ditandatangani, hartanah tersebut akan menjadi tanggungjawab Penawar yang berjaya. Mahkamah atau Plaintif tidak akan bertanggungan ke atas apa-apa kehilangan, kerosakan atau kemusnahan hartanah tersebut. [22] Mahkamah juga mendapati bahawa keterangan sokongan diperolehi melalui tindakan Defendan-Defendan membuat bayaran terhadap baki bayaran harga jualan secara penuh kepada Pemegang Gadaian (CIMB) pada 28.9.2016. (Lihat Eksibit B Affidavit Sokongan Defendan-Defendan). Keduanya ialah melalui Ekshibit A-19 Afidavit Jawapan Plaintif (sebagai Defendan di dalam kes DA-24-NCVC-363-10/2016) di mana Ambank Islamic Berhad sebagai pemberi pinjaman kepada Defendan telah memasukkan kaveat ke atas hartanah tersebut pada 19.9.2016. Keterangan juga menunjukkan bahwa hartanah tersebut telah didaftar atas nama Defendan pada 27.12.2016. [23] Justeru mahkamah berpuas hati bahawa Defendan berhak ke atas hartanah tersebut memandangkan beliau adalah pembeli yang sah. [24] Mahkamah berpendapat jawapan Plaintif yang menyatakan bahawa mereka menjalankan operasi di atas hartanah adalah pernyataan kosong 11
tanpa keterangan sokongan yang kukuh untuk dipertimbangkan oleh mahkamah. [25] Defendan setelah membuat semakan melalui wakilnya juga mendapati bahawa Plaintif tidak menduduki atau menjalan perniagaan atas hartanah tersebut. Fakta ini disahkan oleh keterangan Teo Koh Kar iaitu pihak yang sebenarnya menghuni atas hartanah tersebut bahawa Plaintif tidak menduduki hartanah tersebut tetapi telah keluar daripada hartanah tersebut setelah Defendan membelinya. Tetuan Shook Lin & Bok yang bertindak bagi pihak CIMB, Pemegang Gadaian juga melalui email kepada pihak Plaintif di Eksibit C Affidavit Sokongan, mengesahkan hartanah tersebut tidak disewakan kepada pihak ketiga. [26] Mahkamah berpendapat undang-undang mantap memutuskan bahawa Defendan sebagai pembeli melalui lelongan awam berhak kepada hartanah tersebut (milikan kosong). [27] Di dalam kes MALAYSIA BUILDING SOCIETY BHD V UNIVEIN SDN BHD [2002] 7 MLJ 501:- that the plaintiff does not have to give particulars under 083 r3(4) of the RHC as the delivery of vacant possession in prayer 6 of the originating summons is not vacant possession to the plaintiff but to the successful buyer of the properties at the auction.... the chargee who wants a sale cannot be wanting possession. His lordship added that the vacant possession is to the buyer and not to the chargee so that 083 r3(4) of the RHC does not apply." 12
[28] Berdasarkan otoriti di atas dan berdasarkan keterangan yang dikemukakan mahkamah berpuas hati bahawa Defendan telah berjaya membeli hartanah tersebut dan berhak ke atas hartanah tersebut sebagai pemilik sah dari segi undang-undang. Justeru itu sesiapa yang memasuki ke atas hartanah tersebut seperti Plaintif adalah penceroboh. Defendan berhak untuk menghalang Plaintif daripada memasuki secara menceroboh ke dalam hartanah tersebut sejak 8.6.2016 apabila Memorandum Jualan ditandatangani. Manakala Plaintif pula tidak berhak untuk menghalang Plaintif daripada memasuki hartanah tersebut yang telah menjadi hak Defendan. Defendan pula berhak untuk menghalang Plaintif daripada memasuki hartanah tersebut untuk memotong bahagian atau harta benda di atas hartanah tersebut selagi tidak dibuktikan haknya oleh Plaintif. Ini akan dibincang kemudian. ISU KEDUA: Adakah Plaintif terbukti sebagai penyewa sah. [29] Mahkamah bersetuju dengan hujahan Defendan bahawa Plaintif telah gagal membuktikan mereka adalah penyewa hartanah tersebut yang sah dengan mengemukakan Ekshibit A-3 melalui Afidavit Jawapan Plaintif iaitu Perjanjian Sewa antara penggadai/pemilik asal Cosmo Network Sdn Bhd dengan Plaintif. Ini adalah kerana pertamanya Defendan sewaktu membeli hartanah tersebut telah mendapat pengesahan daripada peguamcara Pemegang Gadaian iaitu CIMB Bank Berhad bahawa hartanah tersebut tidak disewa kepada mana-mana pihak. (Lihat Ekshibit C, Afidavit Sokongan Defendan dalam kes DA-24-NCVC-363-10/2016). 13
[30] Keduanya ialah Perjanjian Sewa antara Plaintif dengan Penggadai tersebut adalah tidak sah dari sisi undang-undang tanpa mendapat persetujuan bertulis daripada Pemegang Gadaian. Ini adalah berdasarkan kepada Ekshibit - H, Afidavit Balasan Defendan (Charge Annexure), Section 4.01 (h) yang mana menyatakan: The Chargor further covenants and undertakes with the Chargee that the Chargor will during the continuance of this Charge: not lease, or let out or grant ny licence or otherwise howsoever part with the possession or make or accept the surrender or any lease whatsoever of or in respect of the property or any building or fixture thereof or any part thereof to any person firm or company without the consent in writing of the Chargee first... [31] Mahkamah ingin merujuk kepada kes HOLEE HOLDINGS (M) SDN BHD V. CHAI HIM & ORS [1997] 4 ML 601. Mahkamah dalam kes ini memutuskan bahawa: In the absence of any evidence to activate the exceptions contained in s 340, the bank - having registered the charges - obtained an indefeasible interest which cannot be defeated by the prior and subsequent equity of all the Defendants whatever be the extent of the interests. The plaintiff, having been registered as the proprietor of the lands, also obtained an indefeasible interest on the same grounds. [32] Menurut Defendan kes ini mempunyai fakta kes yang bersamaan dengan kes di hadapan mahkamah ini iaitu: 14
(i) (ii) (iii) Defendan adalah pembeli tanah berjaya di lelong awam. Plaintif menuntut hak ekuiti atas tanah tersebut melalui pajakan oleh pemilik tanah asal (penggadai). Akan tetapi, pajakan diberi oleh penggadai kepada Plaintif tidak mendapat persetujuan daripada pemegang gadaian (bank) dan tidak terikat terhadap bank dan juga tidak terikat Defendan. [33] Mahkamah dalam kes ini memutuskan di bawah Held : (i) (ii) The right of a chargee of any land were governed by s340 of the NLC 1965. The said section conferred an indefeasible interest in the land on the chargee upon registeration of the charge unless it was made defeasible by the other provisions in the same section. (3) Pursuan to S 226 of the NLC 1965, LLT was not at liberty to grant any lease over the lands without the consent of the bank. The direct prohibition in the section could not be indirectly contravened by the creation of an equitable estopple as that would conflict with the express statutory provision. The equity of third, fouth and fifth defendants, granted without the consent of the bank and it was therefore not bound by it. Accordingly, the equity of the third, fouth and fifth defendants was not binding on the Plaintiff. [34] Berdasarkan otoriti di atas, mahkamah ini memutuskan bahawa Perjanjian Sewa yang dikemukakan oleh Plaintif tanpa persetujuan bertulis diperolehi daripada Pemegang Gadaian (CIMB) adalah satu tindakan yang 15
salah dan tidak sah dan tidak mengikat Pemegang Gadaian dan juga Defendan. Di dalam erti kata lain penyewaan Plaintif terhadap hartanah tersebut adalah tidak sah dan terbatal. ISU KETIGA: Adakah Plaintif menjalani sebarang operasi dan menghuni di atas hartanah tersebut. [35] Mahkamah mendapati bahawa Defendan telah membuat lawatan dan semakan ke hartanah tersebut sejak bulan Jun 2016 hingga Oktober 2016 dan mendapati bahawa Plaintif tidak menghuni dan tidak menjalankan sebarang operasi atau aktiviti di atas hartanah tersebut. [36] Sebaliknya Defendan telah mendapati bahawa pihak yang menghuni, menggunakan dan menjalankan operasi di atas hartanah tersebut adalah syarikat dimiliki Teo Koh Kar dan Ho Choong Leong. [37] Keterangan ini diperolehi daripada Afidavit Balasan Plaintif (2) (di dalam kes DA-24-NCVC-363-10/2016) yang diikrar oleh Teo Koh Kar yang telah mengesahkan bahawa Plaintif atau pekerja-pekerja Plaintif tidak menghuni dan tidak pernah menjalankan sebarang operasi dan perniagaan di atas hartanah tersebut. [38] Tambahan pula daripada laporan-laporan polis yang dikemukakan Plaintif di Eksibit A-13, 15, 16, 17 dan 21 bahawa Plaintif hanya berniat melalui wakil Plaintif memasuki hartanah tersebut untuk mengeluarkan harta benda sahaja dengan sendirinya mengesahkan mereka tidak menghuni mahupun menjalani operasi di hartanah tersebut. Sebaliknya 16
mereka menceroboh masuk untuk memotong, mengambil besi buruk dan mengeluarkan bahagian-bahagian jentera. [39] Setakat bukti yang ada di hadapan Mahkamah, Mahkamah berpuas hati bahawa Plaintif bukan sahaja gagal mengemukakan bukti kukuh untuk membuktikan mereka menghuni dan menjalan operasi dalam hartanah tersebut tetapi sebaliknya telah menunjukkan bahawa mereka hanya berniat untuk memasuki hartanah tersebut untuk memotong dan membawa keluar besi buruk dan memindah keluar harta benda daripada hartanah tersebut sekali gus membuktikan juga pihak Plaintif menceroboh ke dalam hartanah tersebut. ISU KEEMPAT: Samada mahkamah berkuasa membuat perintah terhadap hakmilik harta benda yang dituntut Plaintif? [40] Adalah menjadi undang-undang mantap bahawa pihak yang menegaskan kewujudan sesuatu fakta tertentu perlu mengemukakan keterangan untuk membuktikan fakta tersebut (the one who asserts must prove). Akta Keterangan Seksyen 103 menyatakan: The burden of proof as to any particular fact lies on that person who wishes the court to believe in its existence, unless it is provided by any law that the proof of that fact shall lie on any particular person. [41] Mahkamah dirujuk kepada kes HO HUP CONSTRUCTION CO BHD V. WOO THIN CHOY [2016] 1 MLJ 709. Mahkamah Rayuan telah memutuskan bahawa:- 17
It is settled law that the burden of proof rests throughout the trial on the party on whom the burden lies. Where a party on whom the burden of proof lies has discharged it, then the evidential burden shifts to the other party. [42] Mahkamah Rayuan dalam kes ini juga memutuskan bahawa:-... the party who alleges must produce the necessary evidence in proof of it. He who alleges must prove such allegation and the onus is on the appellant to do so. (See S 103 of the Act.)" [43] Lihat juga kes Dato Pardip Kumar Kukraja & Anor V Vell Pari a/l Samy Vellu (2016) 4 MLJ 649. [44] Maka di dalam kes ini, Plaintif sebagai orang yang menegaskan bahawa beliau merupakan pemilik sah harta benda yang dituntut mempunyai beban untuk mengemukakan keterangan untuk membukti penegasan tersebut. [45] Setelah meneliti keterangan-keterangan secara keseluruhan, mahkamah memutuskan Plaintif telah gagal mengemukakan suratan hakmilik, invois, resit pembelian, bukti pemasangan, perjanjian jual beli atau apa-apa jenis bukti untuk membukti hakmilik terhadap kesemua harta benda yang dituntut tersebut. [46] Mahkamah ingin merujuk kepada kes yang dikemukakan Defendan iaitu KFH SEJARAH HOUSE (M) SDN BHD V LEMBAGA KEMAJUAN 18
WILAYAH PULAU PINANG [2012] 3 ML 85. Mahkamah dalam kes ini telah menunjukkan bagaimana pihak-pihak boleh membuktikan hakmilik terhadap jentera yang dituntut seperti berikut: Evidence of SP1 shows that he had provided the relevant documents and the serial number of the machines... furnishing the leasing agreement... and also indentified the machines through the invoices with serial/machine numbers... [47] Mahkamah juga mendapati bahawa dengan mengemukakan Information Memorandum yang tidak memadai [Ekshibit A-5]; Afidavit Jawapan Plaintif dan surat pengesahan [Ekshibit A-6] Plaintif telah gagal membuktikan pembelian mana-mana harta benda yang dituntut tersebut. Malahan Information Memorandum dan surat tersebut tidak dapat membuktikan hakmilik mana-mana harta benda yang dituntut Plaintif. Plaintif juga turut gagal mengemukakan sebarang bukti bahawa mereka telah membuat sebarang bayaran balasan terhadap harta benda yang dibeli tersebut. [48] Mahkamah bersetuju dengan hujahan Defendan bahawa Plaintif mempunyai peluang dan masa yang mencukupi untuk memperolehi suratan hakmilik, resit pembelian dan lain-lain bukti hakmilik daripada pihak berkenaan sekiranya benar Plaintif telah memperolehi hakmilik harta benda sepertimana yang ditegaskan. [49] Plaintif telah mengemukakan satu senarai harta benda yang dikatakan dimiliki oleh Plaintif melalui Ekshibit A-7 Afidavit Jawapan 19
Plaintif. Mahkamah telah menelitinya secara mendalam dan mahkamah berpendapat Plaintif bukan sahaja gagal mengemukakan bukti hakmilik terhadap harta benda yang disenarai tetapi juga gagal mengemukakan bukti bahawa harta benda tersebut masih berada dalam hartanah tersebut. Ini adalah kerana Plaintif telah menjalankan kerja-kerja memotong besi dan mengeluarkan jentera dan besi buruk daripada Hartanah tersebut sebelum dilarang oleh Defendan untuk berbuat sedemikian. [50] Tanpa sebarang keterangan dikemukakan oleh Plaintif, Mahkamah tidak boleh membuat perintah untuk menentukan bahawa Plaintif merupakan pemilik sah bagi harta-harta benda tersebut. [51] Jika Defendan melepaskan harta-harta tersebut kepada Plaintif seperti yang dipohon ini akan menyebabkan Defendan berhadapan dengan risiko untuk menanggung kerugian sekiranya pemilik sebenar datang dan mengemukakan suratan hakmilik untuk menuntut harta benda berkenaan pada masa hadapan kelak daripada Defendan, yang merupakan pembeli hartanah tersebut. ISU KELIMA: FIXTURE atau CHATTEL? [52] Adalah menjadi undang-undang mantap bahawa Defendan sebagai pembeli dan pemilik sah hartanah tersebut berhak terhadap fixture iaitu lekapan yang telah dilekap keatas hartanah tersebut. [53] 3 kes di bawah ini memberi penjelasan yang jelas mengenai fixture dan chattel. 20
[54] Di dalam kes IB BUILDERS SDN BHD V. KHENG BEE COMPANY SDN BHD & ANOTHER APPEAL [2015] 3 MLJ 843. Mahkamah Rayuan telah memutuskan bahawa:-... as long as the mild steel sheet could be removed without damaging the said land and brought in purely for the purpose of the said contract, it will not be regarded as fixture. [55] Di dalam kes GEBRUEDER BUEHLER A.G. V PETER CHI MAN KWONG & 2 ORS [1988] 2 MLJ 69. Mahkamah memberi definasi yang lebih komprehensif seperti berikut:... the learned judge treated the equipment as having become a fixture and so part of the land at the times(s) when it was supplied and incorporated in to the plant and machinery and therefore passed by the mortgage to the bank. if A hires machinery from B and fixes to the floor of A's factory, and the factory is mortgaged (whether prior to the fixing or not), the machinery becomes subject to the mortgage as against B. This primary rule governing fixtures, namely, they become the property of the owner of the land, applies irrespective of the title of person who affixes them. The title to chattels may clearly be lost by being affixed to real propety by a person who is not the owner of the chattels. 21
... the object of fixing the equipment securely to the factory was not merely to keep it in a definite position and prevent it from being dislodged but was essential in order to enable the plant to function properly. [56] Di dalam kes ESSO MALAYSIA BHD V HILLS AGENCY (M) SDN BHD & ORS [1994] 1 MLJ 740:- It is trite law that land includes fixture. But on the contrary it cannot be dismissed that fixture do form part of the land - this is especially so when there is a permanent attachment to the land. This princible is based on a general rule of great antiquity that "whatever is affixed to the soil belongs thereto" as the maxim goes "quicquid plantator solo, solo cedit. [57] Mahkamah mendapati bahawa kebanyakan jentera yang masih berada dalam hartanah tersebut telah (affixed) kepada bangunan dan tanah. Berdasarkan otoriti yang dirujuk sebentar tadi ianya adalah fixture. Fixture tersebut telah berpindah kepada pemegang gadaian ketika hartanah digadai kepada pemegang gadaian. Seterusnya ditukar kepada milikan Defendan melalui pembelian hartanah tersebut. [58] Pihak Defendan telah mengemukakan senarai harta benda yang masih berada dalam hartanah tersebut melalui Ekshibit M, [Afidavit Balasan Plaintif (3)] di dalam kes DA-24-NCVC-363-10/2016] dimana gambar gambar harta benda tersebut turut dikemukakan melalui Ekshibit N dalam afidavit yang sama tersebut. 22
[59] Berdasarkan gambar-gambar tersebut dan keterangan afidavit Defendan, terdapat jentera dan harta benda yang masih boleh berfungsi setelah dibaiki yang masih berada dalam hartanah tersebut. Ianya dalam bentuk fixture dan boleh dilihat dalam Ekshibit N, Gambar 1-10 sahaja. Manakala jentera yang tidak Iengkap, kehilangan bahagian peralatan, rosak dan tidak dapat digunakan boleh dilihat dalam gambar, Ekshibit N, Gambar 12-20, 23-42. Gambar gambar selainnya menunjukkan jentera yang rosak dan terbiar sebagai besi buruk yang bersepah merata rata tempat di atas hartanah tersebut. [60] Daripada gambar-gambar yang dikemukakan, jelas bahawa selain daripada jentera yang rosak, harta benda yang masih berada di atas hartanah tersebut berada dalam bentuk fixture melainkan terdapat jentera yang tidak Iengkap, tidak sempurna peralatan dan jentera yang telah rosak dan lama terbiar. [61] Kesimpulannya berdasarkan otoriti-otoriti yang dinyatakan sebelum ini jentera-jentera yang dilekap ke tanah tersebut adalah fixture dan bukannya chattel dan ianya tidak boleh dituntut oleh Plaintif. [62] Mahkamah berpendapat bahawa Plaintif mempunyai masa yang mencukupi untuk memindah keluar dan mengagihkan sebarang harta benda daripada hartanah tersebut sejak sekitar 23.6.2016 (sepertimana yang diakui oleh Plaintif) sehingga bulan Oktober 2016 dimana Defendan melarang wakil Plaintif daripada meneruskan kerja memotong jentera dan mengeluarkan harta benda daripada hartanah tersebut. 23
[63] Adalah tidak munasabah Plaintif sebagai pemilik sah jentera dan harta benda di atas hartanah tersebut memilih untuk mengeluarkan besi buruk terlebih dahulu daripada mengeluarkan jentera dan harta benda yang masih berfungsi sekiranya benar Plaintif merupakan pemilik sebenar seperti mana yang didakwa Plaintif sedangkan Plaintif tidak pula mempunyai bukti-bukti dokumentari mengenai pembelian, pemilikan dan lain-lain ke atas perkara-perkara tersebut. [64] Mahkamah memutuskan bahawa Plaintif telah gagal untuk memenuhi ketetapan dan kehendak undang-undang untuk mengemukakan keterangan kukuh dalam membuktikan hakmilik mereka terhadap harta benda yang dituntut tersebut seperti mana yang dikehendaki undangundang di bawah seksyen 103 Akta Keterangan. ISU KEENAM: Adakah Defendan mengalami kerugian? [65] Mahkamah bersetuju dengan hujahan Defendan bahawa mereka mengalami kerugian akibat daripada ketidak upayaan hartanah tersebut digunakan memandangkan banyak besi buruk yang terbiar, kayu kayan yang rosak dan bersepah merata-rata yang menggagalkan Defendan untuk memulakan operasi perniagaannya. Pihak Plaintif juga telah mengaku bahawa pihak mereka telah memasuki hartanah tersebut untuk mengeluarkan sebahagian daripada bahagian jentera-jentera dan harta benda di atasnya dan juga telah mengaku menjual sebahagiannya. Selain daripada itu Plaintif juga telah membuat kerosakan terhadap beberapa bahagian fixture dan bahagian bangunan di atas hartanah tersebut. 24
E. KESIMPULAN [66] Dengan kegagalan Plaintif untuk membuktikan dengan kukuh haknya terhadap jentera-jentera dan alatan-alatan (selain daripada fixture) tersebut maka Defendan telah berjaya memuaskan hati mahkamah bahawa permohonan Defendan sebagai Plaintif di dalam kes DA-24- NCVC-363-10/2016 untuk Perintah-Perintah berkenaan mempunyai merit. [67] Justeru mahkamah membenarkan permohonan Defendan sebagai Plaintif di dalam kes DA-24-NCVC-363-10/2016 seperti dipohon dengan kos sebanyak RM5,000 (untuk kedua-dua kes). [68] Dengan itu tuntutan Plaintif di dalam Saman Pemula ini secara automatik ditolak/terbatal. Tarikh: 25 Ogos 2017 (DATO AHMAD BIN BACHE) Pesuruhjaya Kehakiman Mahkamah Tinggi Malaya Kota Bharu 25
Peguam Perayu/Plaintif - En. Lim Bee San Tetuan Gan Partnership D-32-02, Menara SuezCap 1, KL Gateway, No. 2, Jalan Kerinchi Gerbang, Kerinchi Lestari, 59200 Kuala Lumpur. Peguam Responden/Defendan - En. Ang Kai Whei/Pn. Debbie Tetuan Yeap & Ang No. 5P5 & 5P12, Tingkat 5, Kota Bharu City Point, Jalan Ismail Hilir, 15000 Kota Bharu, Kelantan 26